25.04.2024 | Fachartikel

Immobilien im Nachlass und keine Liquidität – Was tun im Hinblick auf die drohende Erbschaftsteuerbelastung?

Von RAin Susanne Christ, Fachanwältin für Steuerrecht

Wird eine Immobilie, aber keine Liquidität geerbt, und droht zugleich eine hohe Erbschaftsteuer, etwa, weil keine verwandtschaftliche Beziehung besteht, sollte frühzeitig vorgesorgt werden. Wird erst reagiert, wenn der Erbschafsteuerbescheid bekannt gegeben ist, sind die Handlungsmöglichkeiten sehr begrenzt. Steuerberater:innen sollten daher in solchen Fällen frühzeitig auf ihre Mandantschaft zugehen. Die Autorin zeigt, welche Maßnahmen ergriffen werden können und gibt wertvolle Hinweise aus der eigenen Beratungspraxis.

Erkennen Sie, dass Mandant:innen auf eine solche Situation zusteuern, sollten Sie unbedingt auf die Handlungsmöglichkeiten hinweisen und darauf drängen, möglichst schnell aktiv zu werden. (Foto: © iStock.com/AntonioGuillem)

In der Praxis mehren sich die Fälle, in denen Immobilien an Geschwister, weiter entfernte Verwandte oder nicht mit der Erblasser:in verwandte Personen vererbt werden. Allen diesen Erbfällen ist gemeinsam, dass lediglich ein persönlicher Freibetrag von 20.000 Euro gewährt wird und die darüber hinausgehenden Werte zumeist Steuersätzen zwischen 15 und 30 Prozent unterliegen, also mit einer hohen Erbschaftsteuerbelastung zu rechnen ist.

Gerade weil die Werte der Immobilien in den letzten Jahren vor allem in den Ballungsgebieten immer weiter gestiegen sind, betragen die zu zahlenden Summen häufig mehr als 100.000 Euro, bei wertvolleren Immobilien gern auch ein Vielfaches davon. Problematisch kann dies werden, wenn neben der Immobilie keine weiteren Vermögenswerte, insbesondere Barmittel, vererbt wurden. Denn dann fehlt häufig die Liquidität für die Zahlung der Erbschaftsteuer.

Das Finanzamt sieht sich nicht als Finanzierungsinstitut

Hier sollte unbedingt, sobald sich zeigt, dass ein Liquiditätsproblem bestehen könnte, gehandelt werden. Die Finanzverwaltung ist in der Regel nicht bereit, über die in § 28 ErbStG vorgesehen Ausnahmen Erbschaftsteuer zu stunden. Sie steht auf dem Standpunkt, dass sie kein Finanzierungsinstitut darstellt.

Praxishinweis: Erkennen Sie, dass eine Mandantin oder ein Mandant auf eine solche Situation zusteuert, sollten Sie unbedingt auf folgende Handlungsmöglichkeiten hinweisen und darauf drängen, möglichst schnell aktiv zu werden. In der Regel vergehen zwar zwischen Todesfall und Festsetzung der Erbschaftsteuer mehrere Monate; diese Zeit sollte aber unbedingt genutzt werden, um das Liquiditätsproblem zu lösen. Ist die Steuer erst einmal fällig, fallen bei Nichtzahlung Säumniszuschläge von 1 Prozent je angefangenen Monat an. Schon bei einer Steuerschuld von 100.000 Euro sind das 1.000 Euro je angefangenen Monat. Darüber hinaus droht eine kostenintensive Vollstreckung durch die Finanzverwaltung.

Deshalb sollten möglichst frühzeitig folgende Möglichkeiten in Betracht gezogen werden:

1. Anspruch auf Stundung prüfen

Anspruch auf Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG besteht insbesondere dann, wenn eine Immobilie zu Wohnzwecken vermietet ist oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Liegen die Voraussetzungen für die Stundung vor und handelte es sich um einen Erwerb von Todes wegen, ist die Stundung sogar zinslos zu gewähren. Aber nicht in allen Fällen liegen diese Voraussetzungen vor. Schwierig wird es vor allem, wenn mehreren Personen die Immobilie gemeinsam zugewendet worden ist oder sich ein Gewerbebetrieb in der Immobilie befindet oder die Immobilie verkauft werden soll und deshalb eine Vermietung oder Selbstnutzung nicht in Betracht kommt.

Liegen die Voraussetzungen für die Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG vor, sollte diese Möglichkeit auch genutzt werden, denn so lässt sich zumindest zeitweise das Liquiditätsproblem lösen. Ziel dieser Regelung ist es, die Steuerpflichtigen nicht zu zwingen, die Immobilie zur Finanzierung der Erbschaftsteuer kurzfristig verkaufen zu müssen, obwohl sie diese zu Wohnzwecken vermieten oder selbst nutzen.

Liegen jedoch die Voraussetzungen für eine Stundung nicht vor, tut sich die Finanzverwaltung in der Regel sehr schwer, die Erbschaftsteuer nach den allgemeinen Regelungen der Abgabenordnung zu stunden. Zwar liegen die Voraussetzungen für eine allgemeine Stundung in manchen Fällen sogar vor; wenn aber die Finanzverwaltung sich trotzdem zunächst weigert, eine Stundung zu gewähren, muss der mühsame Weg über das Rechtsbehelfsverfahren gegangen werden, um eine Stundung durchzusetzen. Ob die Rechtsbehelfsstelle oder das Finanzgericht die Voraussetzungen für eine zwingend zu gewährende Stundung wegen Ermessensreduzierung auf Null bejahen wird, ist ohnehin ungewiss. Da für eine solche gestundete Steuer Zinsen in Höhe von 6 Prozent jährlich erhoben werden, ist diese Art der Stundung zudem auch teuer. Deshalb ist es empfehlenswert, andere Möglichkeiten zur Finanzierung der Erbschaftsteuer zu nutzen.

2. Eigene Liquditätsreserven prüfen

Verfügt die Mandantschaft über (geerbtes oder eigenes) Vermögen, das in liquide Mittel umgewandelt werden kann, etwa Festgeld, sollte dieses Vermögen so umgeschichtet werden, dass innerhalb eines Monats darauf zurückgegriffen werden kann. Denn wenn die Erbschaftsteuer festgesetzt wird, wird sie in der Regel einen Monat später fällig. Auch ein Aktiendepot kann dafür in Betracht kommen. Werden Aktien verkauft, um liquide Mittel zu schaffen, ist zu beachten, dass etwaige Veräußerungsgewinne bei der Veräußerung der Aktien als privates Veräußerungsgeschäft Einkommensteuer auslösen können. Dies ist unbedingt zu berücksichtigen, um nicht bei der Einkommensteuer eine böse Überraschung zu erleben.

3. Fremdfinanzierungsmöglichkeiten prüfen

Die Erbschaftsteuer lässt sich natürlich auch durch Aufnahme eines Bankkredits finanzieren. Immerhin kann die Immobilie als Sicherheit herangezogen werden. Allerdings verlangen die Kreditinstitute Nachweise dazu, wie das Darlehen zur Finanzierung der Erbschaftsteuer getilgt werden soll. Ist eine Tilgung des Darlehens aus dem laufenden Einkommen nicht möglich – etwa weil die Darlehensnehmer:in lediglich eine kleine Rente bezieht oder arbeitslos ist – wird der Kredit von den Banken in der Regel verweigert. Oftmals werden die Kredite allein wegen eines hohen Alters der kreditnehmenden Person verweigert, auch wenn dies altersdiskriminierend ist.

Können oder wollen Verwandte oder befreundete Personen in solchen Fällen kein Privatdarlehen gewähren, lässt sich im Ergebnis die Erbschaftsteuer nicht durch Aufnahme eines Kredites finanzieren. Auch in solchen Fällen ist die Finanzverwaltung in der Regel nicht bereit, die Steuer zu stunden.

4. Verkauf der Immobilie prüfen

Lässt sich die Erbschaftsteuer nicht durch die vorgenannten Maßnahmen finanzieren, muss die Immobilie verkauft werden, um liquide Mittel zur Bezahlung der Erbschaftsteuer zu erhalten. Da der Verkauf einer Immobilie in der Regel mehrere Monate dauert, sollte mit Verkaufsverhandlungen sofort begonnen werden, wenn sich zeigt, dass die Erbschaftsteuer nicht anders als durch einen Verkaufserlös finanziert werden kann.

Dazu folgende Hinweise: Wird eine Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Todestag veräußert, kann bei der Bewertung für die Erbschaftsteuer in der Regel der Veräußerungspreis als Verkehrswert für die Immobilie herangezogen werden, wenn der Veräußerungspreis geringer ist als der von Finanzverwaltung nach den allgemeinen Regelungen des Bewertungsgesetzes berechnete Wert. Erfolgt die Veräußerung jedoch später, kann der Verkehrswert nur noch durch ein Gutachten einer öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter:in nachgewiesen werden. Schon das kann ein Grund sein, möglichst schnell den Verkauf in die Wege zu leiten; insbesondere, wenn die Immobilie, etwa wegen Renovierungsstau, in einem schlechten Zustand ist, da ein Renovierungstau beispielsweise bei der Bewertung durch die Finanzverwaltung in der Regel nicht berücksichtigt wird. Erfolgt der Verkauf später als ein Jahr nach dem Todestag, kann ein geringerer Verkehrswert nur durch ein Gutachten nachgewiesen werden. Die Begutachtung einer Immobilie ist von der steuerpflichtigen Person zu bezahlen. Die Kosten richten sich nach dem Wert der Immobilie und da kommen schnell mehrere tausend Euro zustande.

Auch hier sind die einkommensteuerlichen Regelungen zu privaten Veräußerungsgeschäft zu beachten. Liegen zwischen Erwerb der Immobilie durch die verstorbene Person und Veräußerung weniger als zehn Jahre, sind etwaige Veräußerungsgewinne der Einkommensteuer zu unterwerfen.

Zusammenfassung

Wird von weiter entfernten Verwandten oder einer nicht verwandten Person eine Immobilie geerbt, löst dieses Erbe in der Regel wegen der geringen persönlichen Freibeträge und der Erbschaftsteuersätze von 15 bis 30 Prozent und mehr eine hohe Erbschaftsteuer aus. Wird diese festgesetzt, kann die Steuer, wenn es sich bei der Immobilie um eine vermietete oder eine selbst genutzte Wohnung handelt, für einen Zeitraum oder dauerhaft zinslos gestundet werden. In allen anderen Fällen ist sie mit der Fälligkeit der Erbschaftsteuer zu bezahlen. Sind keine liquiden Mittel vorhanden und lassen sich andere Vermögenswerte nicht so umschichten, dass liquide Mittel entstehen, sollte möglichst umgehend geklärt werden, ob die Aufnahme eines Kredites möglich ist. Ist das nicht möglich, besteht nur noch die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen.

Da alle diese Maßnahmen zeitintensiv sind, sollte in entsprechenden Fällen umgehend geprüft werden, mit welcher Erbschaftsteuer zu rechnen ist und wie diese finanziert werden kann. Gerade wenn sie nur durch Verkauf der Immobilie finanziert werden soll, sollte dieser möglichst umgehend in Angriff genommen werden, um rechtzeitig mit der Festsetzung der Erbschaftsteuer die Barmittel dafür zur Verfügung zu haben.

Werden diese Maßnahmen zu spät ergriffen, kann dies dazu führen, einen geringeren Verkaufspreis erzielen zu können – da verkauft werden muss. Und erfolgt die Zahlung der Erbschaftsteuer erst nach Fälligkeit, sind hohe Säumniszuschläge zu zahlen; zudem drohen teure Vollstreckungsmaßnahmen.

Bei allen Maßnahmen sind zudem etwaige Wechselwirkungen zur Einkommensteuer zu berücksichtigen.