30.06.2022 | Urteilsbesprechung

Kein Bewertungsabschlag wegen schlechtem Zustand einer Immobilie

Von RAin Susanne Christ, Fachanwältin für Steuerrecht 

Ist im Zusammenhang mit der Festsetzung von Erbschafts- und Schenkungsteuer Grundvermögen zu bewerten, ist dafür grundsätzlich der gemeine Wert maßgebend. Aus Gründen der Praktikabilität lässt das Bewertungsgesetz pauschalierende Bewertungsverfahren zu, die zu erheblichen Abweichungen vom gemeinen Wert führen können. Eine zu hohe Bewertung kann von den Betroffenen durch ein Sachverständigengutachten oder durch einen zeitnah durchgeführten Verkauf nachgewiesen werden. Allein ein schlechter baulicher Zustand rechtfertigt allerdings nicht die Herabsetzung des nach dem Bewertungsgesetz ermittelten pauschalierten Wertes.

Der schlechte Zustand eines Gebäudes wird vom Fiskus nicht wertmindernd berücksichtigt. (Foto: © iStock.com/Animaflora)

In der Praxis sind Streitigkeiten über die Bewertung von Grundvermögen sehr häufig. Die geltende Regelung, nach der die Bewertung von Grundvermögen nach den pauschalierenden Verfahren des Bewertungsgesetzes zu erfolgen hat, wenn der Wert der Immobilie nicht durch einen zeitnahen Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr oder durch Sachverständigengutachten von den Steuerpflichtigen nachgewiesen werden kann, ist der Mandantschaft oft nur schwer zu vermitteln.

Gerade wenn sich das zu bewertende Gebäude in einem äußerst schlechten Zustand befindet, sind Betroffene sehr häufig der festen Überzeugung, dass das Finanzamt bei der Feststellung des Wertes diesen schlechten Zustand berücksichtigen muss. Hier deutlich zu machen, dass der Fiskus einen anderen Weg geht und die Bewertung – unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Immobilie – nach pauschalierten Verfahren vornimmt, ist mitunter eine erhebliche Herausforderung.

Aktuelle BFH-Entscheidung

Dennoch ist dieses Vorgehen rechtens; das zeigt eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 17.11.2021 (Az. II R 26/20). Hier ging es um die Frage, wie ein Gebäude auf fremden Grund und Boden, das ein nichtehelicher Lebensgefährte seiner Lebensgefährtin schenkte, zu bewerten war. Das Finanzamt wendete für die Bewertung das für Gebäude auf fremden Grund und Boden vorgesehene Sachwertverfahren an und berücksichtigte dabei ebenso wenig wie das später damit befasste Finanzgericht den äußerst schlechten Zustand des Gebäudes, der den Verkehrswert mutmasslich auf fast 0,00 EUR herabsenkte.

Maßgebend für die Bewertung waren die im Sachwertverfahren vorgesehenen Regelherstellungskosten.  Da diese, auch bei sehr alten Gebäuden, bei der Besteuerung grundsätzlich mit mindestens 30 % anzusetzen sind, wurde ein aus der Sicht der Steuerpflichtigen viel zu hoher Wert festgestellt, der den desolaten Zustand des Gebäudes nicht berücksichtigt.

Pauschalierter Wertansatz kein Verstoß gegen Sachaufklärungspflicht

Der BFH entschied, dass das Finanzgericht nicht verpflichtet gewesen war, darüber Beweis zu erheben, dass der gemeine Wert der Immobilie aufgrund des schlechten Zustandes niedriger ist als der im Sachwertverfahren ermittelte Wert. Zwar gilt im Finanzgerichtsverfahren grundsätzlich der Amtsermittlungsgrundsatz. Im Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht hat das Gesetz jedoch festgelegt, dass es den Steuerpflichtigen obliegt, einen niedrigeren Wert selbst nachzuweisen.

Nur Gutachten als Nachweis anerkannt

Wurde die Immobilie nicht innerhalb eines Kalenderjahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft, kann der geringere Wert durch Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständigen geführt werden. Die Kosten für die Begutachtung sind von den Steuerpflichtigen zu tragen. Der BFH hält diese den Steuerpflichtigen zugewiesene Nachweislast in ständiger Rechtsprechung für verfassungsgemäß; das Bundesverfassungsgericht hat dazu allerdings noch nicht entschieden. Die Angabe eines Wertes im Übertragungsvertrag selbst – so der BFH ausdrücklich – stellt keinen Nachweis über den geringeren gemeinen Wert dar.

Praktische Bedeutung dieser Rechtsprechung

Kommt es zu einer pauschalierten Bewertung nach dem Bewertungsgesetz im Zusammenhang mit der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Erbschafts- und Schenkungssteuer, ist der tatsächliche Zustand einer Immobilie ohne Bedeutung. Die pauschalierte Bewertung erfolgt anhand von vorhandenen Daten, etwa Baujahr, erzielter Erträge oder vergleichbarer Verkäufe, nicht aber durch den tatsächlichen Zustand der Immobilie. Welche der genannten Kriterien heranzuziehen sind, richtet sich nach dem jeweils vorgeschriebenen Bewertungsverfahren, etwa dem Ertrags-, Vergleichs- oder, wie im vorliegenden Fall, dem Sachwertverfahren. Hier war insbesondere das Baujahr und die Größe der Immobilie von Bedeutung. Deshalb ist die Finanzverwaltung auch nicht gezwungen, den Zustand der Immobilie selbst in Augenschein zu nehmen. Soll der tatsächliche Zustand der Immobilie bei der Bewertung berücksichtigt werden, ist das grundsätzlich nur möglich durch Vorlage eines Gutachtens öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger.

Dabei haben die Steuerpflichtigen die Kosten für ein solches Gutachten selbst zu tragen. Der Einwand, aufgrund finanzieller Probleme nicht in der Lage gewesen zu sein, die Kosten für eine Begutachtung tragen zu können, ließ der BFH nicht gelten.

Ob Kosten für eines solchen Gutachtens in einem Prozesskostenhilfeverfahren übernommen werden würde, ließ der BFH offen, da in „seinem“ Fall kein Antrag auf Prozesskostenhilfe gestellt worden war, und diese – da die Steuerpflichtige anwaltlich vertreten war – auch nicht von Amts wegen zu prüfen war.

Fazit:

Wird aufgrund einer pauschalierten Bewertung für eine Immobilie ein zu hoher Wert ermittelt, weil der tatsächliche Zustand der Immobilie im pauschalierten Verfahren nicht berücksichtigt wird, kann ein niedriger Wert der Immobilie wegen des schlechten Zustands nur durch ein auf eigene Kosten beauftragtes Gutachten nachgewiesen werden, wenn nicht ein zeitnaher Verkauf innerhalb eines Jahres den niedrigeren Wert belegt. Finanzverwaltung und Finanzgerichte selbst sind nicht verpflichtet, darüber Beweis zu erheben; die Darlegungslast liegt insofern bei den Steuerpflichtigen. Das gilt selbst dann, wenn die steuerpflichtige Person die Kosten selbst nicht tragen kann. Ob solche Kosten im Rahmen von Prozesskostenhilfe übernommen werden müssen, hat der BFH offen gelassen, da dies in seinem Verfahren nicht entscheidungserheblich war.

* Über die Autorin:

Susanne ChristSusanne Christ ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht mit eigener Steuer- und Wirtschaftskanzlei in Köln. Sie ist langjährige Fachautorin der Haufe Mediengruppe und bei STB Web sowie Dozentin in den Bereichen Einkommen-, Umsatz- und Erbschaftssteuer. Außerdem ist sie Mitautorin des Kommentars „Nachfolgebesteuerung“ (Schmid, Hrsg.), der 2019 im Nomos Verlag erschienen ist. E-Mail: s.christ@netcologne.de