27.07.2023 | Fachartikel

Anforderungen an Mietverträge mit nahen Angehörigen

Von RAin Susanne Christ, Fachanwältin für Steuerrecht

Mietverträge mit nahen Angehörigen erfreuen sich in der Praxis großer Beliebtheit. Werden beispielsweise Mieteinnahmen auf die eigenen Kinder verlagert, können dadurch die häufig bei den Kindern noch bestehenden geringeren Einkommensteuersätze, eventuell sogar noch der Grundfreibetrag genutzt werden.

(Foto: © iStock.com/shironosov)

Zusätzlich lassen sich bei frühzeitiger Übertragung von Immobilien auf die nachfolgende Generation die im Erbschafts- und Schenkungsteuerrecht gewährten persönlichen Freibeträge mehrfach nutzen, wenn zwischen den einzelnen Zuwendungen Zeiträume von mehr als 10 Jahren liegen. Durch die Vermietung lassen sich außerdem die Kosten der Immobilie, die, wenn gerade angeschafft, häufig über den Mieteinnahmen liegen, steuerlich geltend gemacht werden.

Allerdings stellt sich stets die Frage nach der steuerlichen Anerkennung von Mietverhältnissen zwischen nahen Angehörigen. Hier gilt: Grundsätzlich sind auch Mietverträge zwischen ihnen steuerlich anzuerkennen. Dennoch werden für die steuerliche Anerkennung vom Fiskus strenge Anforderungen gestellt, da bei nahen Angehörigen häufig der zwischen fremden Dritten bestehende Interessengegensatz fehlt. Welche das sind, stellen wir Ihnen nachfolgend vor:

Anforderungen an den Mietvertrag im Einzelnen

Mietverträge zwischen nahen Angehörigen werden steuerlich grundsätzlich anerkannt, wenn sie

• klar und ernsthaft gewollt sind und sie rechtswirksam vereinbart werden,
• die Vereinbarungen dem entsprechen, was unter Fremden üblich ist und
• die Verträge so wie vereinbart auch vollzogen werden.

Vereinbarung muss klar und ernsthaft gewollt sowie zivilrechtlich wirksam sein

Voraussetzung für die Anerkennung eines Mietvertrages ist, dass im Mietvertrag die Hauptpflichten der Vertragsparteien, wie die Benennung der überlassenen Sache zur Nutzung, die Höhe der zu entrichtenden Miete einschließlich der zu zahlenden Nebenkosten, enthalten sind.

Der Mietvertrag muss grundsätzlich zivilrechtlich wirksam vereinbart werden.

a) Schriftform

Auch wenn § 550 BGB etwas anders vermuten lässt: Mietverträge müssen nicht schriftlich vereinbart werden. Werden sie mündlich vereinbart, so gelten sie als auf unbestimmte Zeit vereinbart. Trotzdem sollte zu Beweiszwecken ein Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen immer schriftlich vereinbart werden.

b) Verträge mit unterhaltsberechtigten Kindern

Mietverhältnisse mit studierenden Kindern, denen die Eltern am Universitätsort eine Wohnung überlassen, sind bei Vorliegen der allgemeinen Voraussetzungen grundsätzlich steuerlich anzuerkennen. Vermieten Eltern ihrem unterhaltsberechtigten Kind eine ihnen gehörende Wohnung, dann ist der Mietvertrag nicht deshalb rechtsmissbräuchlich i. S. d. § 42 AO, weil das Kind die Miete – ggf. durch Verrechnung – aus dem Barunterhalt seiner Eltern zahlt.

Praxistipp: Um unnötige Nachfragen des Finanzamtes zu vermeiden, kann es sinnvoll sein, auf eine Verrechnung der Mietzahlung mit dem Barunterhalt der Eltern zu verzichten, auch wenn es in der Ausführung etwas mehr Aufwand erfordert.

c) Verträge mit Minderjährigen

Ist das Kind noch minderjährig, können die Eltern das minderjährige Kind bei Abschluss eines Mietvertrages nicht wirksam vertreten; vielmehr bedarf es für den zivilrechtlich wirksamen Abschluss des Mietvertrages einer Ergänzungspflegschaft, vgl. §§ 1822 Ziff. 5, 1909 BGB. Fehlt es daran, kann auch die steuerliche Anerkennung scheitern. Formunwirksame Mietverträge können ausnahmsweise steuerlich anerkannt werden, wenn der Verstoß gegen die Formvorschrift den Vertragsparteien „nicht anzulasten ist“ und sie zeitnah nach der Erkenntnis der Unwirksamkeit nachbessern (vgl. BMF-Schreiben vom 23.12.2010, BStBl 2011, I 7 Rz. 9).

Praxistipp: Um in einem solchen Fall keine steuerlichen Probleme zu erhalten, sollte bereits vor Abschluss des Mietvertrages eine Ergänzungspflegschaft beantragt werden. Soll zuvor die zu vermietende Immobilie dem minderjährigen Kind geschenkt werden, ist auch für die Schenkung die Einschaltung einer Ergänzungspflegschaft erforderlich. Ist das geplant, sollte möglichst frühzeitig die Ergänzungspflegschaft beteiligt werden; denn die schenkweise Übertragung einer Immobilie kann abgelehnt werden, insbesondere, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt, weil dem Kind durch den Erhalt der Eigentumswohnung auch rechtliche Pflichten übertragen werden.

Dem kann durch Vereinbarung eines Nießbrauchsvorbehalts zugunsten der schenkenden Person begegnet werden; allerdings kann dann das (minderjährige) Kind die Immobilie nicht vermieten, da bei Nießbrauchsvorbehalt die Nutzungsrechte, und damit auch das Vermietungsrecht, weiterhin den Eltern zustehen. In solchen Fällen ist es sinnvoll, frühzeitig zu klären, mit welchen Gestaltungen die Ergänzungspflegschaft einverstanden ist, um das Interesse des Kindes gegen eine Überschuldung zu schützen.

Fremdvergleich und Regelung des § 21 Abs. 2 EStG zur Miethöhe

Der Mietvertrag wird grundsätzlich nur anerkannt, wenn der Vertrag dem entspricht, was zwischen Fremden vereinbart worden wäre (sog. Fremdvergleich).

D.h. im Mietvertrag sollten die Regelungen vereinbart werden, die auch mit einer nicht nahestehenden Person vereinbart würden, etwa Regelungen zu den Nebenkosten und der Kaution. Allerdings lässt die Rechtsprechung leichte Abweichungen davon zu, ohne dass sie den Fremdvergleich verneint, etwa bei fehlender Vereinbarung einer Kaution oder Vereinbarung von Barzahlungen.

Besonderheiten bei Bemessung der Miethöhe

Bei der Bemessung der Miethöhe ist auf die 3-stufige Regelung in § 21 Abs. 2 EStG zu achten.

Danach wird eine vollentgeltliche Vermietung angenommen, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete umfasst. Liegt die vereinbarte Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Dies hat Folgen für den Werbungskostenabzug, der dann auch nur teilweise zulässig ist. Liegt die ortsübliche Miete zwischen 50 und 66 %, ist zu prüfen, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Wird das verneint, erfolgt die Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil; wird eine Einkünfteerzielungsabsicht bejaht, wird eine vollentgeltliche Vermietung angenommen, die dann auch zum vollen Werbungskostenabzug berechtigt.

Diese Regelungen zeigen, dass der Fremdvergleich sich nicht auf die Höhe der Miete bezieht, sondern lediglich auf die anderen Regelungen eines Mietvertrages. In Bezug auf die Miethöhe gelten die allgemeinen Regelungen des § 21 Abs. 2 EStG, unabhängig davon, ob es sich bei den Parteien um nahe Angehörige handelt.

Merke: Liegt die Miethöhe unter 50 % der ortsüblichen Miete oder zwischen 50 % - 66 % bei fehlender Einkünfteerzielungsabsicht, wird das einheitliche Mietverhältnis steuerlich in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil mit entsprechender Reduzierung des Werbungskostenabzugs aufgeteilt.

Praxistipp: um keine Probleme mit der steuerlichen Anerkennung zu bekommen, sollte auf die Entwicklungen des örtlichen Mietspiegels geachtet werden. In der Praxis wird es häufig versäumt, Mieterhöhungen vorzunehmen, so dass sich eine zunächst nach § 21 Abs. 2 EStG als vollentgeltlich einzustufende Vermietung in eine teilentgeltliche Vermietung wandeln kann, wenn die Mieten nicht entsprechend dem Mietspiegel angepasst wird.

Vollziehung des Mietvertrags

Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung ist, dass der Mietvertrag auch so, wie vereinbart, vollzogen wird. Insbesondere sind die Mietzahlungen vorzunehmen. Hier sollte, um jede Diskussion mit der Finanzverwaltung zu vermeiden, darauf geachtet werden, dass die Mietzahlungen unbar und regelmäßig erfolgen. Barzahlungen sind zwar nicht verboten, aber führen dazu, dass die Finanzverwaltung den Fall kritischer prüft, auch wenn Barzahlungen ebenfalls möglich sind. In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass die Mietzahlungen schlicht vergessen werden. Ist das der Fall, kann die steuerliche Anerkennung verwehrt werden.

Hinweis: Beachten Sie bitte das Datum dieses Artikels. Er stammt vom 27.07.2023, sodass die Inhalte ggf. nicht mehr dem aktuellsten (Rechts-) Stand entsprechen.