13.03.2024 | Gesetzentwurf
Ersteigerung von Schrottimmobilien
Die Bundesregierung will Kommunen in die Lage versetzen, besser gegen ein missbräuchliches Geschäftsmodell vorzugehen, das sogenannte Problem- oder Schrottimmobilien betrifft. Hierzu soll das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geändert werden.
Unter Problem- oder Schrottimmobilien werden Immobilien mit erheblichen baulichen Missständen verstanden, die vom Eigentümer nicht saniert werden. Insbesondere dann, wenn der Eigentümer nicht für seine Schulden aufkommt, kann es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen. In diesem Zusammenhang ist es in einigen Gemeinden wiederholt zu missbräuchlichen Ersteigerungen gekommen.
Missbräuchliche Ersteigerung
Bei einer missbräuchlichen Ersteigerung ersteigert der Erwerber die Immobilie, ohne die Absicht zu haben, sein Gebot zu bezahlen. Um den Zuschlag zu erhalten, werden mitunter Gebote abgegeben, die erheblich über dem Wert der Immobilie liegen. Anschließend erbringt der Ersteigerer nur die nach dem ZVG erforderliche Sicherheitsleistung. Dies ist ausreichend, um zunächst Eigentümer der Immobilie zu werden. Ist der Ersteigerer erst einmal Eigentümer geworden, darf er die Nutzungen aus der Immobilie ziehen und diese zum Beispiel vermieten. Im Falle von ersteigerten Schrottimmobilien kommt es - nach Auskunft von betroffenen Gemeinden - in diesem Zusammenhang mitunter zur Überbelegung und weiterer Verwahrlosung der betroffenen Immobilie.
Unredliche Generierung von Gewinnen
Üblicherweise verliert der Ersteigerer in diesen Fällen die Eigentümerstellung nach einiger Zeit wieder: Wenn er das Gebot nicht bezahlt, kommt es in der Regel zu einer Wiederversteigerung. Die Zeit zwischen dem ersten Zuschlag und dem neuen Versteigerungstermin ist jedoch zumeist lang genug, um aus der unredlichen Ersteigerung erhebliche Gewinne zu ziehen. Mitunter führt auch die Wiederversteigerung zu einer Ersteigerung durch einen unredlichen Erwerber. Die Problemimmobilie ist somit in einem Kreislauf aus missbräuchlichen Ersteigerungen gefangen.
Die vorgeschlagene Lösung
Durch das Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz sollen Gemeinde in die Position versetzt werden, missbräuchliche Ersteigerungen von Schrottimmobilien zurückzudrängen. Den Gemeinden, in denen die Schrottimmobilie liegt, soll im ZVG die Möglichkeit eingeräumt werden, in einem Zwangsversteigerungsverfahren einen Antrag auf gerichtliche Verwaltung zu stellen. Das soll unabhängig davon gelten, ob die Gemeinde an dem Verfahren als Gläubigerin beteiligt ist: Die Gemeinde soll den Antrag also auch stellen können, wenn die Zwangsversteigerung auf Betreiben anderer erfolgt und sie selbst keine Gläubigerstellung innehat. Der Antrag soll lediglich voraussetzen, dass es sich bei der fraglichen Immobilie um eine Problemimmobilie handelt. Die Voraussetzungen hierfür werden im Gesetz näher bestimmt.
Gerichtliche Verwaltung von Problemimmobilien
Durch die gerichtliche Verwaltung wird demjenigen, der die Immobilie erstanden hat, vorübergehend die Befugnis entzogen, die Immobilie in Besitz zu nehmen und sie zu verwalten. Die Nutzungsmöglichkeit soll dem Ersteher solange vorenthalten werden, bis er sein Gebot bezahlt hat. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass sich missbräuchliche Ersteigerungen von Problemimmobilien nicht lohnen: solche Ersteigerungen also, bei denen der Bieter gar nicht die Absicht hat zu bezahlen.
Einen entsprechenden Gesetzentwurf hat die Bundesregierung am 13.3.2024 beschlossen.
(BMJ / STB Web)