19.06.2024 | Pfälzisches Oberlandesgericht

Schadenersatzansprüche aus einem Immobilienkaufvertrag

Das Pfälzische Oberlandesgericht hatte über Schadenersatzansprüche aus einem Kaufvertrag für eine Gewerbeimmobilie zu entscheiden. Das Verkaufsexposé sprach von einem "allgemein gepflegten Zustand der Immobilie", tatsächlich war das Dach undicht.

Der Käufer, ein erfahrener Immobilienmakler, erwarb vom Verkäufer ein bebautes Grundstück. Bei der Immobilie handelt es sich unter anderem um eine Werkstatthalle mit Parkfläche im obersten Geschoss. Der Verkäufer erklärte, dass ihm nicht erkennbare Mängel nicht bekannt seien; die Gewährleistung für Sachmängel wurde im Vertrag ausgeschlossen. Das Maklerexposé enthielt die Passage: "Die 1960 erbaute Immobilie wurde 1980 komplett und im Jahre 2000 die Fensterfront saniert, was der Immobilie einen allgemein gepflegten Zustand verleiht".

Schaden war dem Verkäufer bekannt

Nach Abschluss des Kaufvertrages wurde der Käufer von den Mietern der Parkfläche darauf hingewiesen, dass die Dachfläche undicht sei. Dem Verkäufer sei dies seit mindestens 12 Monaten vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages bekannt gewesen und von den Mietern mehrfach mitgeteilt worden.

Der Kläger hatte das Dach der Immobilie nicht besichtigt, jedoch bei der Besichtigung festgestellt, dass im Erdgeschoss Feuchteschäden vorhanden waren. Hierzu hatte der Käufer letztlich einen Preisnachlass von 320.000 auf 276.000 Euro erzielt.

Anspruch auf Schadensersatz trotz Preisnachlass

Das Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken hat dennoch den Anspruch des Käufers auf Schadensersatz bestätigt (Beschluss vom 28. Mai 2024, 4 U 105/23). Auch in Anbetracht des Alters des Gebäudes und des Preisnachlasses sei der von einem Sachverständigen festgestellte Zustand des Daches nicht mehr als hinzunehmender Verschleiß zu werten. Ein nicht regenfestes Dach sei mit einem "gepflegten Zustand" nicht in Einklang zu bringen. Auch ein allgemein gehaltener Hinweis auf notwendige Erneuerungsmaßnahmen führe nicht zum Ausschluss eines Mangels. Dass Erneuerungsmaßnahmen bei einem älteren Gebäude möglich sind, sei ein Allgemeinplatz und besage nichts über die tatsächliche Beschaffenheit der Immobilie. Auch wenn der Käufer Makler sei, könne es im Rahmen einer Gebäudebesichtigung von ihm nicht verlangt werden, auf das Dach zu steigen.

(Pfälz. OLG / STB Web)